Woning niet notarieel overgedragen, geen makelaarscourtage verschuldigd

Printvriendelijke versie

Bij het verstrekken van een verkoopopdracht van uw woning aan een makelaar, is het zaak de voorwaarden waaronder deze opdracht wordt verleend nauwkeurig te omschrijven. Het komt helaas in deze huizenmarktcrisis nog al eens voor, dat een gesloten koopovereenkomst alsnog wordt ontbonden als gevolg van het niet kunnen verkrijgen door de koper van de vereiste financiering.

In een zaak voor het Gerechtshof 's Hertogenbosch werd door de makelaar desondanks betaling van de in zijn ogen verschuldigde courtage gevorderd, aangezien tussen zijn opdrachtgever en een koper een koopovereenkomst was gesloten.

Wat waren echter de feiten? Tussen opdrachtgever en de makelaar was een bemiddelingsovereenkomst gesloten, waarin naast de tussen partijen overeengekomen courtage tevens was bepaald, dat indien de woning langer dan 1 jaar te koop stond en de opdrachtgever zou besluiten de opdracht in te trekken, de courtage niet verschuldigd zou zijn. Bovendien was uitdrukkelijk bepaald, dat de courtage eerst verschuldigd is bij notariële overdracht van de woning.

De bemiddeling van de makelaar heeft succes en enige tijd daarna wordt een koopovereenkomst tussen opdrachtgever en een koper gesloten, onder de ontbindende voorwaarde van het verkrijgen van de vereiste financiering door koper. Op de afgesproken datum van eigendomsoverdracht heeft de koper aangegeven geen financiering te kunnen verkrijgen en dus een beroep te doen op de ontbindende voorwaarde. De overdracht heeft dus niet plaatsgevonden.

Ruim een jaar na het verstrekken van de opdracht aan de makelaar, heeft opdrachtgever de opdracht ingetrokken, waarna de makelaar de opdrachtgever de courtage in rekening brengt. Het Gerechtshof is van oordeel, bij de uitleg van hetgeen partijen ingevolge de gesloten overeenkomst aan elkaar verschuldigd zijn, mede in aanmerking moet worden genomen de zin die partijen aan die bepalingen redelijkerwijs mochten toekennen en wat zij daarvan mochten verwachten.

De opdrachtgever mocht volgens het Gerechtshof in redelijkheid verwachten, dat de courtage pas is verschuldigd, indien de woning ook daadwerkelijk notarieel is overgedragen. De bewoordingen in de overeenkomst laten geen andere uitleg toe, dan dat de courtage bij eigendomsoverdracht is verschuldigd. Aangezien het sluiten van de koopovereenkomst niet is gevolgd door notariële levering van de woning, is deze courtage dus niet verschuldigd.

Het vorenstaande laat weer eens duidelijk zien, dat de bewoordingen van de overeenkomst de exacte bedoeling van partijen moeten weergeven, om niet voor onaangename verrassingen te worden gesteld. Het redigeren van overeenkomsten is specialistenwerk. De notaris is bij uitstek de deskundige op het terrein van het overeenkomstenrecht. Hebt u vragen over de inhoud van een overeenkomst? Laat dit door de notaris checken.

Bron: Gerechtshof ’s Hertogenbosch 3 april 2012, LJN BW1105