Koper op veiling dwaalt

Printvriendelijke versie

Wanneer een bank gedwongen is een pand bij openbare verkoop te verkopen omdat de eigenaar zijn hypotheeklasten niet meer kan voldoen, rust op de bank (de verkoper) een bijzondere informatieplicht. De verkoper moet onder meer duidelijkheid verschaffen aan potentiƫle kopers op de veiling of het pand verhuurd is of niet. Ook eventuele bekend zijnde huurachterstanden moeten worden gemeld.

Deze informatie is noodzakelijk omdat zowel de bank als de eigenaar belang hebben bij een zo hoog mogelijk opbrengst, om de eventuele restschuld zo laag mogelijk te houden. Maar ook de koper op een veiling wil geen kat in de zak kopen.

Om die reden wordt bij executieveilingen vaak een dataroom ingericht, waarin alle noodzakelijke informatie over het te veilen object is te vinden. Dat was ook het geval in juni 2015 bij een veiling van een verhuurd object in Amsterdam, maar de verstrekte informatie bleek onjuist en onvolledig te zijn.

Weliswaar was in de dataroom informatie opgenomen over de huurder, maar met geen woord werd er gerept over de aanzienlijke huurachterstand van deze huurder. Sterker nog: volgens de verkoper was geen huurachterstand voor 2013 bekend.

Om niet aansprakelijk te worden gesteld voor de verstrekte inlichtingen over het te veilen object of voor verzwegen mededelingen, werd in de veilingvoorwaarden ten behoeve van de verkoper elke aansprakelijkheid uitgesloten. Nadat de huurder enige tijd na de veiling failliet gaat, deed de koper van het pand een beroep op dwaling. Hij is door de mededeling van de verkoper op een dwaalspoor gezet, omdat er geen huurachterstand zou zijn.
De rechtbank is het met de koper eens. Verkoper wist van de huurachterstand en had dit moet melden. Als de koper hiervan op de hoogte was geweest, was hij niet tot koop overgegaan.

Een beroep op de veilingvoorwaarden helpt verkoper niet. In de veilingvoorwaarden wordt slechts de aansprakelijkheid van verkoper uitgesloten ingeval van onjuiste mededelingen of achterwege laten van mededelingen. Niet een beroep op dwaling. Verkoper was bekend met de huurachterstand en heeft koper bewust op een verkeerd been gezet.

Bron: Rechtbank Amsterdam 17 juni 2015, RBAMS:2015:3792