Geen aanpassing splitsingsakte nodig

Printvriendelijke versie

Een appartementencomplex bestaat niet alleen uit bijvoorbeeld woon- en/of winkelappartementen (ook wel gebruikseenheden of privé-gedeelten genoemd), maar ook uit gemeenschappelijke ruimten zoals gangen, galerijen en niet te vergeten het dak.

De eigenaar van een appartementsrecht heeft dan ook naast het exclusieve recht tot het gebruik van een privé-gedeelte (bijvoorbeeld het woonappartement) ook het recht tot mede-gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw, zoals de entree, de gangen en galerijen.

In de notariële akte van splitsing wordt exact omschreven wat het gebruik en de bestemming is van de afzonderlijke ruimten van het gebouw. Zo zullen de tot privé-gedeelten bestemde ruimten bijvoorbeeld uitsluitend mogen worden gebruikt als woonruimte (dus niet bijvoorbeeld als kantoor). Ook welke gedeelten van het gebouw tot de gemeenschappelijke ruimten behoren en als zodanig moeten worden gebruikt, wordt in de akte uitvoerig omschreven.

Bij sommige appartementengebouwen leent zich het dak bij uitstek voor het gebruik als terras. Het komt dan ook wel eens voor dat een appartementseigenaar aan de VVE (Vereniging van Eigenaren) het verzoek doet of hij (een gedeelte van) het dak mag gebruiken als dakterras.

Dan doet zich vervolgens de vraag voor of in de vergadering van de VVE (waarin alle appartementseigenaren hun stem kunnen uitbrengen) kan worden besloten (een gedeelte van) het dakterras in gebruik te geven aan een appartementseigenaar. Immers het gebruik van de gemeenschappelijke ruimte (het dak) wordt gewijzigd.

In 2000 heeft de Hoge Raad (het hoogste rechtscollege in Nederland), en onlangs in juni van dit jaar ook de Rechtbank Amsterdam, in soortgelijke zaken geoordeeld dat met toestemming van de VVE het gebruik van een gemeenschappelijke ruimte mag worden verleend aan een of meer appartementseigenaren. Dit is anders als door dit gebruik ook de constructie of de begrenzing van de gemeenschappelijke ruimte een wijziging ondergaat. Dat brengt dan een verandering in de goederenrechtelijke situatie van de appartementsrechten met zich mee. Alleen als de feitelijke situatie niet meer voldoet aan de situatie op te tekening bij de akte van splitsing moet zowel de akte als de splitsingstekening worden gewijzigd. Voor een dergelijke wijziging is de medewerking van alle appartementseigenaren vereist dan wel een meerderheid van 80% van de stemmen van de appartementseigenaren.

Bron: Rechtbank Amsterdam, 29 juni 2016, RBAMS:2016:4055