Monddoodclausule

Printvriendelijke versie

Een overeenkomst gesloten door twee partijen heeft in beginsel alleen werking tussen deze partijen. In overeenkomsten waarin is vastgelegd dat een onroerende zaak (bijvoorbeeld een woning) wordt overgedragen aan een derde, kan het voorkomen, dat aan de verkoper of koper van die onroerende zaak een bepaalde verplichting wordt opgelegd en waarbij het tevens de bedoeling is dat die verplichting bij doorverkoop ook weer overgaat op de nieuwe eigenaar.

Dat kan volgens ons Burgerlijk Wetboek op twee manieren. Ten eerste in de vorm van een kwalitatieve verplichting. Dan moet het een verplichting betreffen om iets te dulden of niet te doen. Bovendien moet deze verplichting worden vastgelegd bij notariële akte en worden ingeschreven in de openbare registers bij het Kadaster. Als aan al deze voorwaarden is voldaan, gaat een dergelijke verplichting automatisch over op de nieuwe eigenaar.

De tweede manier om dit te bereiken, is om de verplichting vast te leggen in een kettingbeding. Deze verplichting gaat bij overdracht van de onroerende zaak niet automatisch over op de nieuwe eigenaar (zoals hiervoor bij een kwalitatieve verplichting). De verplichting moet telkens bij ieder overdracht aan de nieuwe eigenaar opnieuw worden opgelegd. Een kettingbeding kan uitkomst bieden als de figuur van de kwalitatieve verplichting niet van toepassing is. Dat is het geval als er sprake is van een verplichting om juist iets wél te doen of te geven; de kwalitatieve verplichting leent zich daar niet voor.
Voor de Rechtbank ’s-Gravenhage werd in november 2012 een zaak behandeld, waarbij de eigenaar van twee percelen met opstallen, één van deze percelen verkoopt aan een derde. De verkoper verstrekt aan de notaris een volmacht om namens hem de overdrachtsakte te tekenen en ook de bevoegdheid verleent om erfdienstbaarheden of andere rechten te vestigen die hem nuttig of raadzaam voorkomen.

Hoewel in de koopovereenkomst met geen woord werd gerept over bepalingen die ten gunste van de koper moeten worden opgelegd, wordt op grond van de volmacht onder meer een “monddoodclausule” in de vorm van een kwalitatieve verplichting in de akte opgenomen. Deze clausule hield in, dat de verkoper en ook opvolgende eigenaren geen bezwaren zouden maken tegen eventuele toekomstige uitbreiding van het bedrijf van koper.

De verkoper eist echter bij de rechter dat deze bepalingen worden geschrapt uit de akte omdat met hem over opname van deze bepalingen geen overeenstemming was bereikt.

In principe is volgens de rechtbank de verkoper gebonden aan de op grond van de volmacht opgenomen bepalingen, waaronder de “monddoodclausule”. Echter een dergelijke clausule die niet exact omschrijft wat onder uitbreiding moet worden verstaan – er is namelijk nog geen concreet plan –, bindt alleen partijen en niet hun rechtsopvolgers.
Volgens de rechtbank is de bepaling in strijd met de openbare orde, aangezien volgens de Grondwet niemand tegen zijn wil kan worden afgehouden van de rechten die de wet hem toekent, namelijk het bezwaar maken tegen de uitbreidingsplannen. Alleen in het geval de uitbreidingsplannen bij het passeren van de akte in concrete vorm bekend zouden zijn geweest, was een eventuele opvolger hieraan ook gebonden.

Bron: Rechtbank ’s-Gravenhage, 14 november 2012, LJN BY3453